Parmi les nombreuses annonces incluses dans le budget déposé en avril 2024 par la ministre fédérale des Finances, Chrystia Freeland, deux sont particulièrement d’intérêt pour les futurs acheteurs d’une première maison.  

Voyons de quoi il s’agit. 
 

Le RAP passe à 60 000 $ 

Le régime d’accession à la propriété (RAP) permet aux personnes admissibles de retirer des sommes de leur régime enregistré d’épargne-retraite (REER), en complète franchise d’impôt, afin de l’utiliser comme mise de fonds pour l’achat d’une première maison. Il s’agit en quelque sorte d’un emprunt (sans intérêts) fait à son propre REER, emprunt qui doit être remboursé sur une période de 15 ans.

Qu’est-ce qui a changé avec le dernier budget? Alors que la somme maximum qu’une personne pouvait retirer pour son RAP était jusqu’ici de 35 000 $, elle est désormais de 60 000 $. Cela veut dire qu’un couple, s’il dispose de l’épargne suffisante dans ses REER, peut désormais en retirer un grand total de 120 000 $, soit 50 000 $ de plus que dans le passé. En outre, il faut savoir que le délai de remboursement de 15 ans commence à courir après une période de grâce. En vertu du dernier budget, cette période, qui est normalement de deux ans, est portée à cinq ans si le retrait a été fait entre le 1^er janvier 2022 et le 31 décembre 2025. 

Ce qu’il faut comprendre 

Ce nouveau plafond pourrait permettre aux acheteurs qui disposent de sommes importantes dans leurs REER de faire une mise de fonds plus élevée à l’achat de leur première maison, ce qui peut être appréciable dans un marché où les prix sont très hauts. Ces acheteurs pourraient même éviter, de cette façon, d’avoir à souscrire une assurance auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), laquelle est obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %. (Cette assurance peut représenter de 0,60 % à 4,00 % du montant de l’hypothèque, mais la SCHL précise, sur son site web, qu’un prêt assuré est généralement assorti de taux d’intérêt et de frais d’administration moins élevés. Il faut donc bien faire ses calculs.) 

Cependant, il faut surtout savoir que l’argent retiré du REER ne produira pas de rendement tant qu’il ne sera pas remboursé au REER et réinvesti. On se trouve donc à sacrifier son épargne-retraite pour s’offrir une hypothèque moins lourde et potentiellement moins chère en intérêts. Les intérêts ainsi sauvés et la plus-value de la propriété compenseront-ils votre perte de rendement? C’est un calcul complexe, qui dépend de votre profil d’investisseur, et que votre conseiller pourra vous aider à effectuer. 

Enfin, les futurs acheteurs qui ont plusieurs années devant eux ne doivent pas oublier qu’un autre outil est aussi disponible : le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). Lequel privilégier? Peut-on utiliser les deux conjointement? Pour plus de détails, consultez cet article. 
 

La période maximale d’amortissement est portée à 30 ans 

Jusqu’à présent, seuls les acheteurs avec une mise de fonds d’au moins 20 % pouvaient opter pour une période d’amortissement – c’est-à-dire de remboursement de leur hypothèque – de 30 ans. À défaut, les acheteurs devaient non seulement souscrire une assurance auprès de la SCHL, comme souligné plus haut, mais étaient aussi limités à un amortissement de 25 ans. En vertu des nouvelles règles, à compter du 1^er août 2024, ces acheteurs pourront opter eux aussi pour un amortissement allant jusqu’à 30 ans. 

Ce qu’il faut comprendre 

Une période d’amortissement plus longue permet généralement de diminuer le montant de vos remboursements périodiques, ce qui peut vous procurer une plus grande marge de manœuvre financière à court terme. Ou encore, vous pourriez choisir d’allonger votre amortissement pour acheter une résidence dont le prix est plus élevé, tout en gardant vos paiements périodiques à un niveau acceptable. 

En contrepartie, cela signifie que vous rembourserez votre hypothèque plus longtemps, et paierez donc davantage d’intérêts qu’avec une période plus courte. Voici un exemple éloquent à ce sujet. 

Lorsque les moyens le permettent, on recommande généralement d’opter pour un amortissement plus court, de façon à réduire le coût total en intérêts. Comme on peut le voir dans notre exemple, en raison des intérêts, cette résidence achetée au coût de 500 000 $ pourrait finir par coûter plus de 891 000 $ au bout de 30 ans, alors qu’elle pourrait coûter un peu moins de 678 000 $ si l’on était en mesure de la rembourser en 15 ans.  

Tout comme les décisions sur l’utilisation du RAP et du CELIAPP, le choix d’un terme et d’un amortissement doit faire l’objet de calculs qui tiendront compte des autres volets de votre situation financière et de votre plan à long terme. L’achat d’une propriété est un moment idéal pour faire le point à ce sujet avec votre conseiller.